Peter Chung
New member
Khi hồ sơ mortgage của bạn đã được approve và tất cả condition về income, down payment và credit check đã pass thì phần cuối cùng sẽ là thẩm định giá nhà. Nếu việc thẩm định thấp hơn giá mua , thì điều này có thể gây ra các vấn đề với khoản thế chấp của bạn, bất kể hồ sơ bạn mạnh đến đâu, appraisal cũng là yếu tố quyết định đến cái deal của bạn close được hay không.
Chúng ta hãy xem xét một số tình huống khác nhau và mức độ thẩm định thấp có thể ảnh hưởng đến người đi vay như thế nào.
* Ví dụ 1
Giá mua: 900.000
Down payment: $180.000 (20%)
Mortgage: $720.000
Giá trị thẩm định: $880,000
Trong ví dụ này, nếu bắt buộc phải down 20%, khoản down payment 20% sẽ được tính trên giá trị thẩm định thấp hơn là $880.000, tức là $176.000, mortgage vay sẽ là $704.000. Sau đó, người đi vay sẽ được yêu cầu thanh toán khoản chênh lệch giữa giá trị thẩm định và giá mua, down payment sẽ là 196.000.
Nếu income của người đi vay đủ mạnh thì vẫn có thể down dưới 20% và mua insurance, tuy là mua insurance sẽ giúp người đi vay có lãi suất thấp hơn nhưng phần chi phí insurance cũng là 1 vấn đề cần cân nhắc và những nhà có giá trị trên 1 triệu thì phải chạy tiền để bù vào khoản thiếu hụt đó (insurance không cover nhà trên 1 triệu).
Điều nữa là mortgage cần mua insurance (down<20%), số năm amortization vay tối đa chỉ là 25 năm. Down trên 20% thì amortization sẽ có thể lên đến 30 năm, điều này có nghĩa là số tiền trả hàng tháng (monthly payment) sẽ thấp lại. Nếu người đi vay không đủ income để gánh cái payment hàng tháng (monthly payment) ở amortization 25 năm thay vì 30 năm, application của họ cũng sẽ bị từ chối.
Nếu vậy appraisal về giá thấp hơn có ảnh hưởng những bạn down dưới 20% thì có bị ảnh hưởng không? Vậy mình xem tiếp vd 2
*Ví dụ 2
Giá mua: 500.000
Down payment: $25.000 (5%)
Mortgage: $475.000 (không bao gồm phí bảo hiểm)
Giá trị thẩm định: $490,000
Trong ví dụ này, người đi vay đang mua với khoản tiền trả trước tối thiểu 5%. Trong 99% các tình huống này, nhà bank không cần thẩm định bởi bên appraiser của nhà bank vì giá trị được đảm bảo bởi công ty bảo hiểm. Mặc dù công ty bảo hiểm sẽ chấp nhận giá trị trong phần lớn các giao dịch mua bán (được bảo hiểm), nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng.
Nếu công ty bảo hiểm lo ngại về giá trị của tài sản, họ sẽ yêu cầu thẩm định. Nếu đánh giá thấp, các quy tắc tương tự sẽ được áp dụng như mô tả ở trên. Nếu người đi vay không có thêm tiền để bù đắp chênh lệch giữa giá mua và giá trị thẩm định, thì họ sẽ không close được.
===> Một số phương pháp xử lý (không phải lúc nào cũng áp dụng được và thường dùng khi đi B lender khi mà broker có thể tiếp xúc với appraiser và được review appraisal report):
****Challenge appraiser:
Điều đầu tiên broker sẽ làm nếu đánh giá thấp là xem xét báo cáo một cách chi tiết để đảm bảo rằng . Đôi khi, appraiser có thể mắc lỗi hoặc một số khía cạnh có thể đã bị bỏ qua. Nếu broker thấy có khả năng chênh lệch, thì có thể challege giá trị với appraiser để xem liệu có thể thực hiện bất kỳ điều chỉnh nào không. Điều này thì cần broker phải có hiểu biết về thẩm định.
****Yêu cầu thẩm định lần thứ hai:
Giống như broker tuân theo một công thức để xác định số tiền bạn đủ điều kiện mượn, appraiser cũng vậy, họ tuân theo một công thức để xác định giá trị của một tài sản. Vì lý do này, sẽ không có gì lạ khi hai lần thẩm định có cùng giá trị, nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng.
Bạn luôn có quyền yêu cầu thẩm định lần thứ hai (bạn sẽ phải trả chi phí). Mặc dù người thẩm định thứ hai có thể đưa ra một báo cáo có giá trị cao hơn, nhưng bạn có nguy cơ bị đánh giá thấp hơn so với lần đầu tiên. Khi đó, nhà bank sẽ có xu hướng sử dụng mức đánh giá thấp hơn trong hai mức đánh giá. Broker cũng có thể xin exception (ngoại lệ) để underwriter sử dụng cái cao hơn trong hai cái, nhưng đây không phải lúc nào cũng được.
Tóm lại là trong một thị trường đang suy thoái, appraiser có thể thận trọng hơn một chút khi xác định giá trị và khả năng bị thẩm định giá thấp sẽ nhiều hơn. Trong hầu hết các trường hợp, appraiser sẽ cố gắng hết sức để đạt được mức giá mua. Mặc dù có những trường hợp đánh giá có thể cao hơn, nhưng điều này khá hiếm. Appraiser thường không muốn chịu nhiều rủi ro hơn mức cần thiết, vì vậy họ không định giá tài sản cao hơn mức cần thiết.
Peter Chung
Mortgage Broker
ONTARIO REALTOR®
Brokerage Licence #12728
Phone: 647-302-1765
Email: peterchung.mortgage@gmail.com
Chúng ta hãy xem xét một số tình huống khác nhau và mức độ thẩm định thấp có thể ảnh hưởng đến người đi vay như thế nào.
* Ví dụ 1
Giá mua: 900.000
Down payment: $180.000 (20%)
Mortgage: $720.000
Giá trị thẩm định: $880,000
Trong ví dụ này, nếu bắt buộc phải down 20%, khoản down payment 20% sẽ được tính trên giá trị thẩm định thấp hơn là $880.000, tức là $176.000, mortgage vay sẽ là $704.000. Sau đó, người đi vay sẽ được yêu cầu thanh toán khoản chênh lệch giữa giá trị thẩm định và giá mua, down payment sẽ là 196.000.
Nếu income của người đi vay đủ mạnh thì vẫn có thể down dưới 20% và mua insurance, tuy là mua insurance sẽ giúp người đi vay có lãi suất thấp hơn nhưng phần chi phí insurance cũng là 1 vấn đề cần cân nhắc và những nhà có giá trị trên 1 triệu thì phải chạy tiền để bù vào khoản thiếu hụt đó (insurance không cover nhà trên 1 triệu).
Điều nữa là mortgage cần mua insurance (down<20%), số năm amortization vay tối đa chỉ là 25 năm. Down trên 20% thì amortization sẽ có thể lên đến 30 năm, điều này có nghĩa là số tiền trả hàng tháng (monthly payment) sẽ thấp lại. Nếu người đi vay không đủ income để gánh cái payment hàng tháng (monthly payment) ở amortization 25 năm thay vì 30 năm, application của họ cũng sẽ bị từ chối.
Nếu vậy appraisal về giá thấp hơn có ảnh hưởng những bạn down dưới 20% thì có bị ảnh hưởng không? Vậy mình xem tiếp vd 2
*Ví dụ 2
Giá mua: 500.000
Down payment: $25.000 (5%)
Mortgage: $475.000 (không bao gồm phí bảo hiểm)
Giá trị thẩm định: $490,000
Trong ví dụ này, người đi vay đang mua với khoản tiền trả trước tối thiểu 5%. Trong 99% các tình huống này, nhà bank không cần thẩm định bởi bên appraiser của nhà bank vì giá trị được đảm bảo bởi công ty bảo hiểm. Mặc dù công ty bảo hiểm sẽ chấp nhận giá trị trong phần lớn các giao dịch mua bán (được bảo hiểm), nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng.
Nếu công ty bảo hiểm lo ngại về giá trị của tài sản, họ sẽ yêu cầu thẩm định. Nếu đánh giá thấp, các quy tắc tương tự sẽ được áp dụng như mô tả ở trên. Nếu người đi vay không có thêm tiền để bù đắp chênh lệch giữa giá mua và giá trị thẩm định, thì họ sẽ không close được.
===> Một số phương pháp xử lý (không phải lúc nào cũng áp dụng được và thường dùng khi đi B lender khi mà broker có thể tiếp xúc với appraiser và được review appraisal report):
****Challenge appraiser:
Điều đầu tiên broker sẽ làm nếu đánh giá thấp là xem xét báo cáo một cách chi tiết để đảm bảo rằng . Đôi khi, appraiser có thể mắc lỗi hoặc một số khía cạnh có thể đã bị bỏ qua. Nếu broker thấy có khả năng chênh lệch, thì có thể challege giá trị với appraiser để xem liệu có thể thực hiện bất kỳ điều chỉnh nào không. Điều này thì cần broker phải có hiểu biết về thẩm định.
****Yêu cầu thẩm định lần thứ hai:
Giống như broker tuân theo một công thức để xác định số tiền bạn đủ điều kiện mượn, appraiser cũng vậy, họ tuân theo một công thức để xác định giá trị của một tài sản. Vì lý do này, sẽ không có gì lạ khi hai lần thẩm định có cùng giá trị, nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng.
Bạn luôn có quyền yêu cầu thẩm định lần thứ hai (bạn sẽ phải trả chi phí). Mặc dù người thẩm định thứ hai có thể đưa ra một báo cáo có giá trị cao hơn, nhưng bạn có nguy cơ bị đánh giá thấp hơn so với lần đầu tiên. Khi đó, nhà bank sẽ có xu hướng sử dụng mức đánh giá thấp hơn trong hai mức đánh giá. Broker cũng có thể xin exception (ngoại lệ) để underwriter sử dụng cái cao hơn trong hai cái, nhưng đây không phải lúc nào cũng được.
Tóm lại là trong một thị trường đang suy thoái, appraiser có thể thận trọng hơn một chút khi xác định giá trị và khả năng bị thẩm định giá thấp sẽ nhiều hơn. Trong hầu hết các trường hợp, appraiser sẽ cố gắng hết sức để đạt được mức giá mua. Mặc dù có những trường hợp đánh giá có thể cao hơn, nhưng điều này khá hiếm. Appraiser thường không muốn chịu nhiều rủi ro hơn mức cần thiết, vì vậy họ không định giá tài sản cao hơn mức cần thiết.
Peter Chung
Mortgage Broker
ONTARIO REALTOR®
Brokerage Licence #12728
Phone: 647-302-1765
Email: peterchung.mortgage@gmail.com
